こんにちは。エージーホームの小田でございます。
不動産投資をはじめる際、「高利回り物件が欲しい！」「失敗したくない」と言う方が多いかと思います。
利益の割合が高い物件は魅力的ですが、利回りが高ければ高いほど良い物件であるとは必ずしも言いきれず、借り手がつかないと収益がゼロになってしまうリスクもあるので、慎重に投資物件を選ぶことが大切になっていきます。
今回は不動産投資に関わる「利回り」について簡単にご紹介いたします。
不動産投資における３つの利回り
不動産投資で重要な利回りとは、投資金額に対して１年間でどの程度の利益が出たかを示す割合となります。
投資用不動産の購入を考えるときの判断基準となるため、不動産投資をおこなう際は計算方法など知っておくと良いでしょう。
利回りは大きく次の3つの種類に分類されます。
想定利回り
新築物件や空室物件などが満室になった場合に得られる利益の割合のことを言い、次の方法で算出します。
想定利回り＝１年間に満室状態で得られる最大の収入額÷不動産の購入価格×100
賃貸アパートなどへ投資する際に、満室だった場合の収益を算出すれば、実際の収益との差を比較できます。
新築物件や空室物件の購入する場合は、近場の家賃相場を調べることで想定利回りが高く設定されていないか確かめる必要があります。
表面利回り
図面やインターネット上でよく記載されている一般的な利回りで、グロス利回りとも呼ばれています。
年間の不動産経営で実際に得られる収益に対して、税金などの経費を含めずに割合を算出する方法で次の計算式で求めることができます。
表面利回り =１年間の賃料収入÷物件の価格×100
空室状況も反映させて計算するので、購入直後の運用状況がイメージしやすいです。
実質利回り
管理費やメンテナンス費用など、経費を反映させて計算するのが実質利回りです。
ネット利回りとも呼ばれ、より正確な収益性を知ることができます。
実質利回りは次の計算式で求めることができます。
実質利回り＝（ 年間の家賃収入 － 年間の諸経費 ） ÷ 購入価格 × 100
不動産の運用状況を把握するのに役立ちます。
不動産投資の利回りはどれくらいが相場？
東京都心部にある投資物件の相場はおおよそ次のような実質利回りで推移しています。
●区分マンションの1室：（新築）3パーセント前後・（中古）6パーセント前後
●アパート１棟：6パーセント前後（新築）・8パーセント前後（中古）
※立地条件や築年数などによって変わりますので、参考としてお考えください。
高いにこしたことはない利回りですが、投資物件を選ぶときの判断基準の１つにという事を忘れてはなりません。
相場よりも利回りが高い物件は、日当たりが悪かったり・住環境が良くなかったりなどの問題ある可能性が高く、借り手がつきにくい原因が隠れている可能性もある点に気をつけましょう。
さらに、管理費や修繕積立金が高い場合もあり、売却する際にも苦労する場合があるかもしれないので注意が必要です。
上記に挙げた数字を参考にしつつ、なるべく空室を作らずに安定した収益が得られる物件を選びたいところです。
好立地の物件や近くの物件より付加価値がある、物件価格やランニングコストが相場より安いなど、色んな角度で考えて購入すると良いかと思われます。
まとめ
今回は簡単に不動産投資の関わる利回りについて簡単にご説明しました。
投資物件には、中古物件のリフォームや本質的な不動産としての価値など考えなければならないことが多くあります。
興味がある方はワンルームなど小さい物件から始めるのも良いかと思います。
エージーホームでは経験豊富なスタッフがいろんな側面から考えてお客様のサポートをしております。投資物件のご購入をお考えの方は当社までお気軽にお声かけくださいませ。
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TEL：042-505-9437 FAX：042-505-9457
E-mail: aghome@ray.ocn.ne.jp
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