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土地を選ぶときに知っておきたい「建ぺい率」と「容積率」

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カテゴリ:不動産コラム

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土地を購入してマイホームなどを建築する際に、「建ぺい率(建蔽率)」と「容積率」が重要になります。
敷地に対する大きさが定められていて、条件を両方クリアする建物しか建築することができません。
今回は、理想のマイホームを建てるために知っておきたい、建ぺい率と容積率を簡単に解説いたします♪

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土地を選ぶ前に知っておきたいポイント


マイホーム建てるときに「このくらい広い家を建てたい」とイメージをすると思います。
ですが、実際には広い敷地を購入したつもりが、想像した大きさのお家を建てられない可能性があります。
それは周辺住民の安全・快適性に配慮するための規定があるためです。
「建ぺい率」と「容積率」は都市計画法などに基づき、土地の面積に対して建物規模の上限が規定されています。
しっかり把握しといて「想像よりも小さなお家になってしまった…」とならないようにしておきたいですね。


「建ぺい率」とは


「建ぺい率」とは




建ぺい率とは簡単にいうと、「敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建築面積(建物を真上から見たときの面積)の割合」のことを言います。
計算式は次のようになります。

建築面積÷敷地面積×100=建ぺい率(%)


建築面積が80平方メートル
敷地面積が160平方メートルの場合
80÷160×100=50%と算出できます。

敷地面積×建ぺい率=実際に建てられる大きさ


気になる土地があったとき、建築面積を計算で求めることもできます。
敷地面積200平方メートル 建ぺい率が60%の場合
200×60%=120平方メートル
覚えておくとイメージしやすいですね♪

建ぺい率を調べるには


土地は都市計画法によって用途が指定され、エリアごとに住宅地のほかに商業地や工業地など12の用途地域に区分されています。
それによって建ぺい率と容積率も変わってきます。
建ぺい率は一般的に、30%から80%の割合で制限されているのが大半です。
販売中の土地なら、チラシの物件概要に建ぺい率が記載されています。
気になる土地があり、ご購入希望の方はお気軽にお問い合わせください。

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建ぺい率に関係するポイント


・緩和措置
角地の土地の場合、要件を満たしていれば10%上乗せでき、より大きい建物を建てることができます♪
また商業地域などで定められた防火地域に、条件をクリアした耐火建築物を建てることで、10%上乗せすることが可能です。

・母屋と離れ
ひとつの土地のなかに複数の建物を建てるときは、注意が必要です。
建築面積は敷地内のすべての建物の合計となりますので、合計が建ぺい率の上限を超えないように気を付けましょう。


容積率とは

 

容積率とは




容積率は、「敷地面積に対する延床面積の割合」です。
2階建ての場合、1階と2階のすべての床面積の合計が延床面積となります。
3階建て以上の建物の場合も同様です。
何階建ての家を建てられるかの判断基準にもなりますね♪

容積率(%)を求める計算方法も簡単です。

延床面積÷敷地面積×100=容積率(%)


たとえば、100平方メートルの土地に建つ2階建てで、1階部分が50平方メートルで、2階部分が30平方メートルのケースを計算方法にあてはめてみましょう。
すると、(50+30)÷100×100という式になり、容積率80%と、簡単な計算方法を用いて算出することが可能です。
100平方メートルの土地の場合、容積率80%の土地では1階2階ともに50平方メートルのお家は建てることができませんね。


地域ごとにあわせた容積率


容積率にも制限が設けられている理由には、そのエリアに住む人口のコントロールがあります。
快適に住める家には、道路や下水道などのインフラ整備が欠かせません。
もしも、インフラが整っていない地域に、階数の高い家が多く建設されたら、人口が増えて、そのエリアは暮らしにくい地域となってしまうでしょう。
容積率は、建物の高さを制限することで人口をコントロールし、ひいては住みよい街の実現にも役立っています。
容積率も、都市計画法などに基づいて用途地域が指定されています。
用途地域との組み合わせにより、範囲は50%から1300%です。


前面道路幅で変わる容積率


容積率は建物前面の道路幅も影響するので注意しましょう。
前面にある道路の幅が12メートル未満の場合の計算方法は、下記となります。
住居系用途地域の場合 前面道路の幅×0.4×100
そのほかの用途地域の場合 前面道路の幅×0.6×100
住居系用途地域で建物の前面道路幅が4メートルであれば、160%と計算できます。
都市計画により定められた容積率と前面道路幅で計算された容積率を比較して、値が小さいほうを採用する決まりとなっています。


土地選びで他にも注意したいポイント


土地選びで他にも注意したいポイント




土地を選ぶ際のポイントは、建ぺい率と容積率だけではありません。
マイホームを建てる時に気を付けたい決まりと注意点についてもいくつか解説します。

・道路斜線
道路に面した建物の一部分の高さを定める決まりです。
敷地の周囲にある道路から発生する架空の斜めの線による制限のことで、建物を建てるときは高さがこれらの斜線を超えないように設計しなければなりません。
周辺の建物の日当たりや風通しの確保を目的として設けられています。

・日影規制
日影規制は、冬至の日(12月22日ごろ)を基準にして、一定時間以上の日影が生じないよう、建物の高さを制限するものです。
自治体によって、建物の高さの上限や下限が決まっている場合もあります。

・絶対高さの制限
おもに低層住宅専用地域で適用されている建物の高さの規定です。
容積率などに関係なく10mまたは12mのいずれかが設定されていて、このサイズより高くすることはできません。


まとめ


土地選びをするときに、理解しておきたい建ぺい率や容積率、注意点などを
解説しました。
これらを組み合わせて最終的に建築できる建物の規模が決まります。
理想的なマイホーム実現のためにも、この記事をご参考になってください。
エージーホームでは他にも色んな角度から考えて、ご提案させていただいております。気になる物件などございましたらお気軽にお問い合わせください♪

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小田祥功

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